Giá Chung Cư Hà Nội Tăng Hay Giảm? Tác Động Từ Chính Sách Nhà Ở Xã Hội

Dự báo giá chung cư Hà Nội luôn là một chủ đề nóng, thu hút sự quan tâm của đông đảo người dân và nhà đầu tư. Với những chính sách mới về nhà ở xã hội vừa được ban hành, thị trường bất động sản Hà Nội liệu sẽ có những thay đổi nào? Liệu giá chung cư sẽ tăng hay giảm? Bài viết này sẽ phân tích các yếu tố tác động, đặc biệt là những động thái mới nhất từ Chính phủ, để đưa ra nhận định khách quan nhất.

Giá chung cư Hà Nội: Nhìn lại thực trạng và dự báo xu hướng

Thị trường chung cư Hà Nội đã chứng kiến những biến động đáng kể trong thời gian gần đây. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, đặc biệt là ở các khu vực trung tâm và các dự án có tiện ích đồng bộ, nhiều người đang tự hỏi liệu đà tăng này có chững lại hay không.

Các yếu tố tác động đến giá chung cư

Giá chung cư bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, bao gồm:

• Nguồn cung: Nguồn cung mới hạn chế thường đẩy giá lên cao. Hà Nội, với quỹ đất ngày càng khan hiếm, đang đối mặt với thách thức này.
• Nhu cầu: Nhu cầu nhà ở thực tế vẫn rất lớn, đặc biệt là từ những người trẻ, các gia đình nhỏ và những người làm việc tại thủ đô.
• Chính sách vĩ mô: Các chính sách về đất đai, tín dụng, và đặc biệt là chính sách về nhà ở xã hội (NƠXH) có thể tác động mạnh mẽ đến thị trường.
• Lãi suất ngân hàng: Lãi suất cho vay mua nhà cao sẽ làm giảm khả năng tiếp cận của người mua, từ đó có thể kìm hãm đà tăng giá.
• Hạ tầng giao thông: Các dự án hạ tầng lớn như đường vành đai, tuyến metro luôn là yếu tố thúc đẩy giá bất động sản tại các khu vực lân cận.
• Giá vật liệu xây dựng và chi phí nhân công: Những yếu tố đầu vào này cũng ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành xây dựng và cuối cùng là giá bán chung cư.

Động thái mới của Chính phủ và tác động đến thị trường

Chiều 2/6 vừa qua, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chủ trì Hội nghị triển khai Nghị quyết 201/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển cho nhà ở xã hội. Đây là một động thái được kỳ vọng sẽ tạo ra những thay đổi đáng kể cho thị trường bất động sản nói chung và giá chung cư nói riêng.

Chính sách đột phá cho nhà ở xã hội

Thủ tướng Phạm Minh Chính đã nhấn mạnh sự cần thiết phải triển khai ngay cơ chế đặc thù với nhà ở xã hội và lập Quỹ nhà ở quốc gia trong tháng 6/2025. Hội nghị đã kết nối trực tuyến từ trụ sở Chính phủ đến các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, thể hiện sự quyết tâm của toàn hệ thống chính trị trong việc giải quyết bài toán nhà ở cho người dân.

Trong 2 năm qua, cả nước đã triển khai 686 dự án NƠXH với quy mô 627.651 căn. Đáng chú ý, 117 dự án đã hoàn thành (85.275 căn), 159 dự án khởi công (135.563 căn). Chỉ riêng 5 tháng đầu năm 2025, đã có 21 dự án khởi công mới với 20.428 căn và 22.649 căn hộ đã hoàn thành. Mặc dù đạt được những kết quả tích cực, việc triển khai NƠXH vẫn còn chậm do vướng mắc về thể chế và thủ tục hành chính.

Để tháo gỡ khó khăn, Nghị quyết 201/2025/QH15 của Quốc hội, có hiệu lực từ ngày 1/6/2025, đã đưa ra nhiều cơ chế đột phá:

• Thành lập Quỹ nhà ở quốc gia: Dự kiến hoàn thành trong tháng 6/2025, nhằm đảm bảo nguồn lực tài chính ổn định cho các dự án NƠXH.
• Mở rộng đối tượng hưởng chính sách: Ngoài công nhân khu công nghiệp, NƠXH sẽ dành cho người thu nhập thấp, người nghèo, người khó khăn, người mới ra trường, giáo viên, lực lượng vũ trang, và những người bị tác động bởi sắp xếp hành chính. Đặc biệt, doanh nghiệp, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội cũng có thể thuê NƠXH để bố trí cho cán bộ, nhân viên, kể cả người nước ngoài.
• Cắt giảm thủ tục hành chính: Nhiều quy định được đơn giản hóa như giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu, không yêu cầu lập nhiệm vụ quy hoạch chi tiết, bỏ thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định giá, miễn giấy phép xây dựng. Theo Bộ Xây dựng, điều này có thể cắt giảm được ít nhất 350 ngày trong quy trình làm thủ tục.
• Giao UBND cấp tỉnh quy định chi tiết: Điều kiện hưởng chính sách cho các đối tượng chịu tác động bởi việc tổ chức, sắp xếp lại đơn vị hành chính.

Thủ tướng đặt mục tiêu hoàn thành ít nhất 100.000 căn NƠXH trong năm 2025 và 1 triệu căn đến năm 2030. Để đạt được mục tiêu này, Thủ tướng yêu cầu các bộ, ngành, địa phương phải nâng cao trách nhiệm lãnh đạo, đảm bảo sự linh hoạt, sáng tạo trong thực thi chính sách, rà soát cắt giảm thủ tục hành chính, đồng thời chú trọng phòng chống tham nhũng, tiêu cực.

Các bộ, ngành cũng được giao nhiệm vụ cụ thể: Bộ Xây dựng chủ trì xây dựng Nghị định chi tiết và thành lập Quỹ nhà ở quốc gia; Bộ Tài chính rà soát, bố trí nguồn vốn; Ngân hàng Nhà nước (NHNN) hướng dẫn điều kiện vay vốn mua NƠXH theo hướng đơn giản, dễ tiếp cận, đặc biệt là gói tín dụng cho người trẻ tuổi; và UBND cấp tỉnh có trách nhiệm chủ động triển khai, xử lý vướng mắc.

Giá chung cư Hà Nội sẽ tăng hay giảm?

Với những động thái quyết liệt từ Chính phủ nhằm đẩy mạnh phát triển NƠXH, thị trường chung cư Hà Nội dự kiến sẽ có những diễn biến phức tạp nhưng tích cực.

Chung cư BlueGem Tower Thanh Trì, một trong những dự án hiếm hoi của Hà Nội có giá 5x triệu/m2

Kịch bản có thể giảm đà tăng giá ở phân khúc bình dân

Việc tăng cường nguồn cung NƠXH, đặc biệt là với việc rút ngắn thủ tục hành chính và mở rộng đối tượng thụ hưởng, sẽ giúp đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở thực tế của một bộ phận lớn người dân có thu nhập thấp và trung bình. Điều này có thể làm giảm áp lực cầu lên phân khúc chung cư bình dân và trung cấp, vốn đang có mức giá khá cao. Khi có nhiều lựa chọn NƠXH hơn, người dân có thể sẽ không còn đổ xô mua chung cư thương mại giá thấp, từ đó hạ nhiệt đà tăng giá hoặc thậm chí gây áp lực giảm giá ở phân khúc này.

Hơn nữa, việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia và các gói tín dụng ưu đãi cho NƠXH sẽ giúp người dân dễ dàng tiếp cận nguồn vốn, giảm bớt gánh nặng tài chính khi mua nhà. Điều này có thể khiến một phần nhu cầu dịch chuyển từ chung cư thương mại sang NƠXH, tạo cân bằng hơn cho thị trường.

Giá chung cư cao cấp và trung tâm có thể vẫn ổn định hoặc tăng nhẹ

Tuy nhiên, đối với phân khúc chung cư cao cấp và chung cư tại các khu vực trung tâm, nơi nguồn cung khan hiếm và nhu cầu vẫn rất cao từ những người có thu nhập khá, việc triển khai NƠXH có thể không tác động đáng kể đến giá. Các yếu tố như vị trí đắc địa, tiện ích đẳng bộ, chất lượng xây dựng cao và uy tín chủ đầu tư vẫn sẽ là động lực chính duy trì giá trị.

Dự án NOXH Happy Home - Quy Mô 500 000 Căn Tại OceanPark 3

Ngoài ra, việc cắt giảm thủ tục hành chính cho NƠXH cũng có thể gián tiếp tác động đến các dự án nhà ở thương mại. Nếu các dự án NƠXH được đẩy nhanh tiến độ, các chủ đầu tư có thể có nguồn lực và sự tập trung hơn cho các dự án thương mại khác, từ đó giúp cải thiện nguồn cung tổng thể trong tương lai.

Yếu tố cần theo dõi

Để đánh giá chính xác hơn, cần theo dõi sát sao các yếu tố sau:

• Tiến độ triển khai NƠXH: Mặc dù có Nghị quyết mới, việc thực thi thực tế, đặc biệt là ở các địa phương, sẽ quyết định hiệu quả.
• Chính sách tín dụng: Các gói vay ưu đãi cho NƠXH và lãi suất cho vay mua nhà thương mại sẽ ảnh hưởng lớn đến quyết định của người mua.
• Tình hình kinh tế vĩ mô: Tăng trưởng kinh tế, lạm phát và thu nhập của người dân vẫn là nền tảng cho sức mua trên thị trường.

Với sự quyết liệt của Chính phủ trong việc đẩy mạnh NƠXH, thị trường chung cư Hà Nội có thể sẽ chứng kiến sự hạ nhiệt ở phân khúc bình dân và trung cấp, khi nguồn cung NƠXH được cải thiện và đáp ứng nhu cầu thực. Tuy nhiên, các phân khúc cao cấp và khu vực trung tâm có lẽ vẫn giữ được sự ổn định hoặc tiếp tục tăng nhẹ do đặc thù nguồn cung và vị trí. Đây là thời điểm mà người mua nhà cần tìm hiểu kỹ lưỡng các chính sách mới để đưa ra quyết định phù hợp nhất cho nhu cầu của mình.