Hà Nội: 9 giải pháp "làm mát" thị trường bất động sản

Thực trạng giá bất động sản Hà Nội.

Tình trạng giá bất động sản tăng mạnh, vượt xa mức tăng thu nhập của người dân trong giai đoạn 2022-2023, được Quốc hội đề cập trong báo cáo giám sát về chính sách quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ 2015 đến 2023.

Theo báo cáo, tại Hà Nội và TP.HCM, các căn hộ chung cư có giá phù hợp với thu nhập người dân đã biến mất. Báo cáo quý III/2024 từ Bộ Xây dựng cũng khẳng định, nguồn cung căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m²) gần như không tồn tại trên thị trường.

Thị trường bất ổn và lệch pha.

Cách đây hơn 10 năm, với ngân sách khoảng 1 tỷ đồng, người mua có thể chọn các căn hộ tại Hà Đông, Hoàng Mai, hoặc Hoài Đức (Hà Nội). Tuy nhiên, từ năm 2021 đến nay, các căn hộ giá dưới 3 tỷ đồng đã hoàn toàn vắng bóng tại TP.HCM. Ở Hà Nội, phân khúc căn hộ thương mại giá rẻ cũng gần như "tuyệt chủng" từ năm 2020.

Cơ cấu thị trường bất động sản đang lệch pha nghiêm trọng, với các sản phẩm trung và cao cấp chiếm đa số. Tại Hà Nội, căn hộ cao cấp (trên 50 triệu đồng/m²) và hạng sang (trên 80 triệu đồng/m²) chiếm tới 70% nguồn cung trong 9 tháng đầu năm 2024.

Giá tăng vượt khả năng chi trả.

Theo Savills Việt Nam, giá sơ cấp căn hộ tại Hà Nội trong quý III/2024 đạt trung bình 69 triệu đồng/m², tăng 28% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, thu nhập của người dân chỉ tăng khoảng 6%/năm, tạo ra khoảng cách lớn giữa khả năng chi trả và giá nhà.

Chị Minh Thùy (Hà Nội) chia sẻ rằng, với ngân sách 3 tỷ đồng, hiện nay chỉ có thể mua căn hộ 1 phòng ngủ hoặc căn hộ cũ ở ngoại thành. Các dự án mới thường có mức giá vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người dân.

9 Giải pháp "Làm Mát" thị trường bất động sản Hà Nội.

Chung cư BlueGem Tower Thanh Trì - Tái khởi động trở lại

1. Tăng nguồn cung bất động sản.

• Đẩy mạnh xây dựng các dự án nhà ở xã hội, nhà ở bình dân đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.
• Tái cấu trúc các dự án nhà ở thương mại, yêu cầu các chủ đầu tư dành một tỷ lệ nhất định cho căn hộ giá thấp và trung bình. 

2. Hỗ trợ phát triển quỹ đất.

• Mở rộng quy hoạch đô thị, phát triển các khu vực ngoại thành với hạ tầng giao thông đồng bộ để giảm áp lực cho khu vực trung tâm.
• Cải cách thủ tục pháp lý, rút ngắn thời gian cấp phép sử dụng đất và thực hiện dự án bất động sản. 

3. Siết chặt quản lý thị trường bất động sản.

• Tăng cường giám sát hoạt động mua bán và cho thuê bất động sản, tránh tình trạng thổi giá, đầu cơ và giao dịch ảo.
• Triển khai cơ sở dữ liệu thị trường bất động sản minh bạch, công khai giá trị bất động sản, thông tin dự án. 

4. Điều chỉnh thuế bất động sản.

• Áp dụng thuế lũy tiến đối với những người sở hữu nhiều bất động sản hoặc bất động sản bỏ hoang.
• Giảm thuế, phí liên quan đến giao dịch bất động sản đối với người mua nhà lần đầu hoặc thuộc diện thu nhập thấp. 

5. Kiểm soát giá bán thông qua chính sách định giá.

• Đưa ra khung giá trần cho từng phân khúc bất động sản tại các khu vực để hạn chế tình trạng giá tăng vượt mức.
• Thành lập cơ quan định giá bất động sản độc lập để đảm bảo giá phù hợp với tình hình kinh tế và thu nhập của người dân. 

6. Thúc đẩy chính sách hỗ trợ tài chính cho người mua nhà.

• Phát triển các gói vay ưu đãi với lãi suất thấp, kỳ hạn dài cho người mua nhà lần đầu, đặc biệt là những người có thu nhập thấp và trung bình.
• Tăng cường các chương trình thuê mua nhà ở xã hội, giúp người dân có thêm lựa chọn trước khi sở hữu nhà. 

7. Giảm chi phí đầu vào cho các dự án bất động sản.

• Hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản bằng cách giảm các khoản phí và chi phí hành chính không cần thiết.
• Khuyến khích ứng dụng công nghệ xây dựng tiên tiến để giảm giá thành xây dựng. 

8. Phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng.

• Đầu tư mạnh mẽ vào giao thông công cộng, các tuyến đường vành đai và cầu kết nối các khu vực ngoại thành, giảm sự phụ thuộc vào khu trung tâm.
• Tăng tính hấp dẫn cho các vùng ven bằng cách phát triển trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, và các tiện ích công cộng. 

9. Cải thiện chính sách pháp lý.

Tháng 8/2024 vừa qua quốc hội đã thông qua luật bất động sản 2023 đã hoàn phần nào kiện toàn các bộ luật về bất động sản. Hàng loạt các dự án "đắp chiếu" vướng thủ tục pháp lí đã được khởi động trở lại, tuy nhiên vẫn hi vọng trong thời gian tới chính phủ sẽ có những Thông Tư, Nghị Định hướng dẫn cụ thể để các dự án giải quyết được vướng mắc như:

• Hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến quy hoạch, đầu tư, và giao dịch bất động sản, hạn chế tình trạng chồng chéo luật như hiện nay.
• Triển khai các biện pháp xử lý nhanh chóng các dự án "đắp chiếu", giúp giải phóng nguồn cung đang bị kẹt lại trên thị trường.

Kết luận:

Những giải pháp này cần được triển khai đồng bộ và phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền, doanh nghiệp và người dân để ổn định thị trường bất động sản, tạo cơ hội sở hữu nhà ở hợp lý cho người dân.